四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元

受房地产行业下行影响，地产代理行业正遭遇严寒。

从近期地产代理行业4家头部上市企业世联行，易居企业控股，合富辉煌，贝壳公布的2021年度业绩来看，无一例外均出现由盈转亏。

其中，2021年世联行录得净利润亏损11.29亿元，而2020年同期为1.1亿元，易居企业控股亏损88.93亿元，合富辉煌录得净利润亏损5.45亿港元，2020年同期为1.55亿港元，贝壳归母净利润亏损5.25亿元也就是说，四家地产代理头部企业2021年亏损总计达109.92亿元

对此，广州市房协专家委员邓浩志向《每日经济新闻》记者分析指出，代理业由盈转亏是由多方面因素所决定，一是与地产行业的密切相关性，地产业销售下滑，代理公司拿到的销售就减少，二是由于部分地产公司出现信用风险，导致代理公司佣金无法拿到，也就是常说的坏账还有就是，代理公司的多元化发展不及预期，在过去的几次转型中，部分代理公司试图从金融，长租公寓等领域寻求第二曲线，但似乎发展并不理想

楼市下行殃及代理行业

对于2021年由盈转亏的原因，上述向家地产代理企业在年报中均有提及，基本都与上游房地产行业的影响有关概括来说，主要集中在地产市场下行导致业务规模下滑部分房企信贷恶化，致使应收账款损失地产市场下行致使资产减值亏损等方面

可以说，坏账问题是地产代理行业难以逃避的困窘贝壳在年报中提到，2021年第四季度管理费用22.02亿元，上年同期为18.84亿元，主要由于坏账损失有所增加

世联行则在年报中提到，导致亏损最重要原因在于某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难，资金链紧张的状况，公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显本集团本年度计提各项资产减值准备16.6亿元，对公司2021年度归属于上市公司股东的净利润的影响是—14.36亿元

具体来看，2021年世联行代理销售业务收入24.01亿元，同比下降19.81%，已结算代理销售额3134.79亿元，增长率—18.43%，已结算代理销售面积2959.65万平方米，增长率—13.63%，代理收费平均费率0.77%，低于2020年的0.78%和2019年的0.8%。

类似的情况在易居企业控股身上同样明显在易居企业控股的三大业务板块中，一手代理服务贡献的收入降幅是最高的，同比下降38.3%至19.76亿元此外，因为个别房企客户的信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至约66.68亿元

合富辉煌的亏损原因也是应收账款带来的预期信贷减值，在合富辉煌的年报中提到，2021年第四季度受若干房地产开发的客户信贷素质恶化，本集团应收账款之预期信贷亏损的拨备增加3.06亿港元。

调整发展策略应对危机

对代理行业来说，伴随着楼市严峻形势加剧，对于从业人员的要求只会越来越高，现在更注重从业人员的专业性，比如要熟悉楼盘，懂得推荐楼盘，了解客户需求，此外要懂得与互联网结合，包括线上展示房源，网络营销等，这是趋势所决定的。

在广州从事多年地产代理的某公司负责人王跃向《每日经济新闻》记者表示，现在销售的渠道越来越广，甚至开发商也在做自己的销售渠道，这也在一定程度上压缩了代理企业的市场份额，所以代理行业未来几年一定是从渠道为王开始更为注重专业性。从独立芯片厂商来看，展锐已经位居第三，联发科，高通，展锐三家的市场份额达到77%，形成三强争霸的格局。。

而对于刘鹏来说，类似的感受来得更为直接刘鹏曾是某地产代理企业的高管，于去年年中时辞职创业，转战短视频平台做起了代理创业者

代理行业与地产行业密切相关，去年以来因地产融资渠道持续收紧，部分房企陷入了经营困境，这对代理销售行业影响也很大，推迟结算佣金是常有的事正是看到了这种危机，才有了自己出来创业的打算

刘鹏告诉记者，现如今代理行业已经进入拼专业能力的阶段相比传统经纪人，自己又具备地产专业功底，想做的就是借助视频平台实现更大的转化变现能力比如与客户沟通交流，锁定房源，签订意向书，缴纳定金，这些原本在线下需要见面做的事，现在在线上都可以完成

事实上，经历了2021年下半年来以来的楼市巨变，地产代理企业在发展策略上已经开始进行调整，包括优化业务板块，控制回款周期，牵手央企国企，数字化增效等手段。

在贝壳年报中，一体两翼的发展战略被时常提及一体指的是房产交易赛道，两翼则是家装家居赛道与普惠租房业务可见，贝壳找房并非将业务发展局限在房产交易业务上，已逐步发力家装和租房业务

世联行则在年报中表示，将调整经营策略，抓应收确保现金流稳定面对市场流动性风险加大，主动调整组织和区域布局，搭建应收款项催收体系，主动回款催收效果显著，确保了公司现金流的稳定关于数字化发展，积极探索和逐步实施数字化转型，将‘智慧案场’全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本

而易居企业控股也做出相类似调整，将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期此外，围绕天猫好房的数字化营销战略，积极构建不动产数字化营销线上与线下的全链条平台，围绕克而瑞大数据的数字化服务战略，构建不动产数字化解决方案平台生态圈

合富辉煌在年报中提到，将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区，长三角等重点区域业务。

谈及代理企业的突围之路，邓浩志认为，对代理企业来说，要想短期实现突围，似乎并没有太大出路，唯一能做的就是尽量减少亏损，熬过市场低迷期比如通过多元化实现新的利润增长，这需要较长时间周期而代理企业目前能做的无非是压缩成本，增加现金流入，提升主营业务收入等

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