对维持绿城中国重资产板块一年2500亿元左右的销售规模来看这样的拿地节奏是属于正常补货

过往两年，每到发布年报的日子，绿城中国的股价就会遭遇一场暴跌今年，魔咒终于被打破

日前，绿城中国发布年报，过去的一年，其录得合同销售额3509亿元虽然是踩着3500亿元的目标线过了关，但在2021年房地产行业哀鸿遍野的大环境里，这份刷新历史的答卷让投资者略感安慰

作为回报，3月23日开盘不久，绿城中国的股价便迅速拉升，盘中最高涨幅超过11%，截至收盘，绿城中国报13.22港元/股，单日涨幅为8.36%。

这或许是张亚东接过绿城中国指挥棒三年多以来最轻松的一刻刚接手绿城中国时，不断涌现的历史遗留问题搅得张亚东心力交瘁，他不得不为绿城中国制定详细的三年康复，健身计划，尝试用时间来修复裂痕

如愿跨过3500亿大关后，张亚东认为，绿城中国总算度过了难熬的康复期和健身期，正式迈入 快速起跑期了。。

毛利率创五年新低

去年，全国房地产调控一如既往的严格，不少房企遭遇销售瓶颈，甚至因回款放缓而导致财务天平失衡仅仅看经营数据，绿城中国去年的表现确实比许多陷入险境的同行要出色

年报显示，2021年，绿城中国的收入总额首次冲破千亿，实现1002.40亿元，同比52.4%不仅如此，前些年备受小股东诟病的盈利能力问题，在去年亦得到改善，去年，其实现利润76.87亿元，同比增长33.4%，股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%，股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%

不过，值得注意的是，绿城中国管理层曾在小股东直指绿城中国盈利能力不足时作出回应，将2019年及2020年股东应占核心净利润下滑的原因归结于毛利率下滑所致但去年绿城中国利润数据大幅扭转的情况下，其毛利率仍然下降5.6个百分点

其实，查阅绿城中国过去五年的财报可以发现，其毛利率经历过一段过山车行情2017年至2019年，绿城中国的毛利率由19.2%升至25.4%，此后，便走起下坡路，毛利率逐年降低，2020年为23.7%，去年进一步降至五年以来最低值18.1%

在3月23日的绿城中国业绩会上，绿城中国执行董事耿忠强被问及毛利率大幅下降的原因，他表示，毛利率下降是整个行业的趋势，主要受到两方面的影响，一方面是土地红利正在减少，另一方面，受限价影响，绿城中国的品牌价值没有充分体现。

长久以来，以杭州大本营为中心的浙江地区是绿城中国的主要粮仓，尤其是房价向一线城市看齐的杭州，土地市场火爆，新房限价却未有丝毫放松，一二手房价倒挂的现象屡见不鲜，房企利润被压缩。

耿忠强坦言，目前绿城中国已售未结部分同样维持在现有的毛利率水平这意味着，短时间内，绿城中国的毛利率水平将很难出现明显好转

下调销售目标

按照张亚东的规划，2022年，是绿城中国再度起飞的时候但令外界感到有些意外的是，绿城中国突然摆出保守姿态，准备主动收缩规模，今年的目标在去年的基础上下调200亿元，至3300亿元

从市场整体基本面来看，应该说目前还没有看到非常明显的改善，销售端还是存在相当压力 绿城中国执行董事，副总裁李骏在业绩会上透露，3300亿元是一个比较有把握的数字，而绿城中国的土储足以支撑这个数字的实现

据绿城中国高管介绍，过去一年，绿城中国在42座城市拿下101个项目，拿地总额高达938亿元，获得总建筑面积约1751万平方米。业内人士认为，中国企业在海外大量购买锂矿，主要为了确保未来的价格相对平稳，能在行业内拥有更多话语权。

截至2021年年末，包括在建及待建，绿城中国共有土地储备项目256个，总建筑面积约5881万平方米，同比增长16%，权益建筑面积3267万平方米，同比增长12%，土地储备总货值是9488亿元，同比增长18%。

今年，绿城中国更是疯狂在上个月北京2022年首批集中供地中，绿城中国先后拿下朝阳区崔各庄地块，石景山刘娘府地块，亦庄新城地块三宗地块，成交总价达98.4亿元，成为拿地最多，金额最大的房企此后，绿城中国又斥资在湖州，台州，南通，合肥，昆明等地拿地，加上北京地块，其近期已花费近150亿元用于拿地

另据执行董事兼行政总裁郭佳峰披露，包含2021年底在杭州第三批集中供地和今年2月份北京首批集中供地上拿下的7宗地块，近期，绿城中国已经补充总计约660亿元货值的土储他认为，对维持绿城中国重资产板块一年2500亿元左右的销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货

从时间比例上来看，绿城中国的拿地节奏不算积极，可能是因为近期大部分开发商在土地市场上面参与不多，相比之下导致大家对绿城的关注度特别高今年，在当前市场不明朗的背景下，绿城中国会继续保持投资定力

郭佳峰透露，今年，绿城中国计划80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%将布局江浙地区的优质强三线城市，全年计划新增2500亿元到3000亿元货值的土储。

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