北京二手房市场冷热不均“台马”板块新政后量价均有改善

11月以来，全国多地持续优化房地产政策，但疫情等因素仍对成交量产生一定影响。

北京相对坚挺的二手房市场现状如何接受《证券日报》记者采访的北京多个区域的一线房产中介和市场分析师表示，目前北京二手房市场呈现冷热不均，业主涨价和降价并存的特点

台马板块量价同步上涨。

从市场热度来看，11月上半月和11月下半月差异明显麦田监测数据显示，11月上半月访问量与10月上半月访问量基本持平但11月下半月以后，尤其是第三周以后，访问量明显下降主要原因是受疫情影响，房东配合看房意愿和客户外出看房意愿下降

与此同时，台马部分地区受解除双限购新政影响，成为近几个月为数不多的涨价地区。

日前，《证券日报》记者就科控股在马朱桥的一套三居室进行了咨询..资料显示，最近三个月，这个楼盘已经调整了五次一位中介告诉记者，由于双限购的解除，所有的小区都有一定的涨价目前这个楼盘涨价15万，但还是小区里最便宜的新政发布后，看房的人多了

根据消息显示，2022年11月8日，北京市政府批准对已划归北京经济技术开发区管理的通州台湖，马驹桥地区商品住房，执行经济开发区商品住房政策的有关规定也就是说，购房者只要符合北京的住房资格，就可以在台马地区购买新房和二手房

政策发布后，该区域二手房成交量明显上升，部分楼盘成交均价也出现小幅上涨安居客监测数据显示，11月马蜂窝板块二手房成交均价约为3.6万元/平方米，环比上涨约0.35%，同比上涨约5.37%

卖家对‘台马’地区的预期明显提高，但买家至今没有同步跟进北京链家研究院分析师冷辉对《证券日报》记者表示:经调查，近期交易案例中的买家多为之前看过房，有购房资格的存量客户限购政策的取消，一定程度上加快了这类购房者的决策速度，但新增客户量目前还没有明显增加

值得一提的是，有分析人士向记者表示，受RRR限购等楼市利好政策影响，除台马地区外，其他地区部分业主也上调了挂牌价，导致11月部分地区二手房挂牌价小幅上涨但从整体挂牌价格的走势来看，价格较高的房子整体占比仍然较低

对于业主心态的变化，麦田房产分析师对《证券日报》记者表示:伴随着上市量的增加和整体市场的放缓，业主心态出现了两极分化，急于成交的业主更愿意讨价还价，向下调整价格，部分业主对市场仍有信心，导致11月部分区域挂牌价略有上涨。

谈判空间的扩大

台马地区虽受新政影响，但二手房价格有望强势上涨但记者通过调查采访发现，北京二手房整体成交量仍不及预期，议价空间在扩大

麦田房产监测数据显示，11月，北京二手房议价空间较上月上升0.03个百分点。

记者随机致电海淀区某房产中介，要求提供三个月内两次降价的房子经纪人告诉《证券日报》记者，一个月前房子550万，现在515万大概有三四个准客户，业主是投资客，想把房子卖了换现金

这个楼盘前期挂牌价太高，不好成交正常情况下降价10万以内就可以做了海淀区作为核心区，二手房房价整体比较稳定，今年没有太大的下降经纪人说

好房子是不卖的虽然目前上市房源比较多，但真正能交易的房源数量还是比较稳定的丰台区一家连锁店的经纪人告诉记者，好的学区房还是一房难求，尤其是德胜，月坛地区

11月份，北京二手房成交均价环比小幅下降，与上年基本持平价格波动主要受结构性因素影响冷辉对《证券日报》记者表示:但从各城区价格走势来看，大部分城区处于平稳运行状态，价格波动处于合理运行区间

对于北京二手房市场后续走势，麦田房产分析师表示，11月以来，政策面楼市利好不断释放如果疫情影响减弱，受11月购房需求积压和年底预期翘尾行情影响，12月市场可能出现反弹

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