防范“稳楼市”用力过猛如何才能让楼市尽快稳定下来

只要楼市不稳定，不反弹，纾困政策就会源源不断出来，各部门的优惠和托底举动就会接踵而至。

李宇嘉

最近，某市住建局朋友告诉我，自打去年底以来，她全部的工作重心都放在了稳楼市上面这段时间，领导更着急了，相关的会议隔三岔五地开，主题也只有一个，如何才能让楼市尽快稳定下来她也很纳闷地咨询我，贷款额度增加了，利率下降了，各种能用的纾困政策都用上了，比如契税补贴，公积金贷款额度增加，银行利率也下降了，为何楼市稳定不下来

俗话说，凡事都有一个过程前期涨得太快了，一旦转入下行，楼市下滑的惯性就出来了，很难一下子就稳定下来特别是，当下老百姓对房价只涨不跌的预期不像过去那么强了，而疫情常态化和经济转型阵痛，收入的前景预期也不像过去那么乐观，自然就不敢贸然出手了而且，现在大多数城市的二手房价还在下跌，谁也无法保证买了以后不会砸在手里

这是我近期调研时，很多中介都在说的逻辑另外，过去驱动房价上涨，很大程度上是涨价预期这种预期实现以后，会带动更多的需求入市从涨价源头来看，很大程度上是由卖地驱动的，即描绘一个美好的规划，比如某某新城，某某园区，再由开发商和自媒体等渠道方合谋来炒作嗅觉灵敏的投资客先行入市，价格上涨的示范效应下，刚需也跑步进场

这种模式下，后续需求是否有持续性，或者说房价能否撑得住，关键是承诺的规划蓝图有无兑现调研发现，很多片区的规划蓝图无法兑现，甚至还停留在概念阶段，这就要命了更夸张的是，房子交付了，业主入住了，小区通往外面主干道的道路都没修好，导致片区的入住率很低实打实的感受经口口相传，就导致后续购买力用脚投票，房价怎么能撑得住呢

当大势开始回调，这些区域的房子价格跌得更厉害复盘发现，当初这些区域开发时，从地方主政者到房企，销售渠道，再到银行和购房者，谁也没有真正关心过，片区规划，公共配套能否真正落地，以及其对住房需求的支撑事实上，大家都在关注一锤子收益，比如地方关心地能不能卖得出去，开发商卖了房就一走了之，房价上涨银行贷款没风险，小业主看到房价涨就开心

这几轮楼市起起落落，对购房者是教育和再教育的过程我在调查中发现，现在老百姓买房，不像过去那么盲从了一方面，他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历，不再轻信过去那套营销话术，另一方面，当下房子越来越多，可挑可选的余地大，但大家肉眼所见的真正保值增值的房子，都能在二手市场溢价卖出，而周边100米范围内的社区却在跌价，忽悠终究会露馅

问题是，当下各地纾困楼市的逻辑，和过去并无二致显然，很多地方还是想刺激楼市繁荣，增加卖地，而市场层面却今非昔比，物是人非这就不奇怪，为啥各种政策都用上了，楼市还是稳定不下来但现实困境是，如果非要把楼市拉起来，在稳字当头的框架下，纾困就没有底线，纾困和救市就没有边界比如，近期很多地方降首付降利率的政策

可以预见，只要楼市不稳定，不反弹，纾困政策就会源源不断出来，各部门的优惠和托底举动就会接踵而至在地方，越到基层，稳定楼市的动力就越强，也越容易出政绩考虑到纾困政策落地对预期的扭转和拉升有滞后性，特别是地方对于楼市回升的诉求太强，太过急迫，稳楼市的要求层层传达下来，药剂越来越猛，叠加在一起，就造成了楼市再次暴涨

这就是过去楼市跌少涨多，屡屡暴涨的罪魁祸首最近几天，针对各地纾困楼市的尺度越来越大，官媒发文《稳楼市需谨防市场过快上涨》，讲的就是上面的逻辑纾困的本源是稳定和防风险，但很多地方依赖楼市的思想还很顽固，纾困就演化为救市了在稳字当头的顶层设计下，这种异化的纾困，似乎披上了合理的外衣，这是当前楼市政策最该防范的

吉林省出台相关举措稳定楼市，与该省房地产市场的总体运行情况有关。有关机构的统计显示，2021年下半年以来，吉林省房地产市场无论是成交金额还是成交均价，都出现了明显下降。根据第七次全国人口普查数据，2020年吉林省常住人口总量为2407万人，较第六次全国人口普查时减少339万人。实际上，不仅是在吉林省，全国还有不少城市也存在类似状况。这些城市的共性问题是:受人口流出，经济发展困难等多重因素影响，房地产市场下行压力有所增加。

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