碧桂园时代的终结地产新周期

斑马消费杨柘

挣扎了一年的房地产行业终于交出了成绩单，100强房企中90%出现下滑，整体下滑幅度超过40%行业老大碧桂园少卖2800亿，销售额同比下降38.81%至4410.9亿元

关键是，万科与亚军保利，碧桂园的销售额差距从上千亿缩小到300亿元以内按照现在的趋势，太空房公司大概率会在2023年丢掉老大的位置这意味着以高周转为核心的碧桂园模式即将终结

对于碧桂园来说，短期的阵痛还是没有完全解除的流动性危机长期来看，地产业务重在三四线，商业价值难以提升，也缺乏像万科，华润，招商蛇口，龙湖这样的地产+业务

当新的房地产周期即将开始时，差异化，综合化的房地产业务将逐渐取代上一个时代的高周转，重负债模式碧桂园及其弟子，何去何从

高周转率时代的终结

11月底，地产老大，宇宙地产公司碧桂园给徘徊的房地产行业打了一针鸡血。

我上一次这么做是恒大，全民营销，全国所有楼盘7.8折。

一个创意，第一个用了天才，可能会得到一定的效果，第二个用了大概率，效果一般。

从当时的实际情况来看，碧桂园的这一波优惠也是象征意义大于实际意义:碧桂园的项目大多位于三四五线城市，选择余地有限，既然是现房，说明这几个项目都是两三年前就开始卖的，但是顺周期还没卖出去的房子在逆周期时期能不能折价出售

12月底以后的实际效果其实也印证了这一点克而瑞的数据显示，2022年12月，碧桂园继续降价，销售均价为8081.33元/平方米，同比下降约500元，环比减半即便如此，销售情况依然较为低迷，单月交易销售额218.6亿元，同比下降22.73%，环比下降39.45%

去年碧桂园销售4410.9亿元，少2800亿元，同比下降38.81%，销售面积5236.3万平方米，同比下降37.75%。

过去的2022年，已经确认是房地产行业的低谷近九成百强房企业绩同比下滑，全年累计销售规模同比下降41.6%大型房企整体目标完成率处于历史低位

钻石时代的领头羊毕横万荣去年销售额只有450.7亿元，2021年为4356.3亿元，只剩零头，排名也降至第34位，融创稍好，销售额1607.5亿元，下滑超过70%，排名从第三位下滑至第十一位，即使最好的万科销售额也下降了30%。

所以碧桂园还能守住行业老大的位置，确实难能可贵。

但万科，保利，碧桂园的差距在缩小2021年销售差分别是1000亿和2300亿，去年只剩下不到300亿

在碧桂园全面收缩过冬的时候，万科，保利这些高材生已经在现金储备充裕的基础上开始抄底新的一年，碧桂园很可能会让出老大的位置

这可能意味着中国房地产业的碧桂园时代即将结束行业代表已经从毕横万荣变成了扩大版的招宝万金

农民杨国强，创业多年，并不明显碧桂园2007年销售额突破100亿，进入中国十大房地产公司名单但那是招各种钱的黄金时代，业内推崇SOHO中国这样的明星房企

时隔多年，碧桂园在TOP10榜单后半段徘徊多年真正的跃升发生在2015 —2018年期间:2015年公司销售额1401.8亿元，行业排名第七，两年后以年均近100%的增速成为行业龙头，2017年销售额5500.1亿元，登顶后，2018年仍保持30%以上的增速，销售额达到7286.9亿元

但此后，尤其是震惊全国的安全事故频发后，碧桂园就跑不动了从2018年到2021年，其销量几乎停滞不前，直到2022年遭遇大跌

房地产进入新周期。

房地产政策收紧几年，2020年推出的三条红线已经敲定该行业最终将在2021年开始其下行周期经过一年多的调整，特别是三支箭重新出山，房地产行业即将走出低谷，这已经成为各界的共识

任何行业，经过一段调整期后，都不会以完全相同的方式回来快餐，白酒，互联网，医疗都是如此，房地产行业也不例外

在新的房地产周期中，我们在上一个逆周期时刻做出的大部分趋势预测都将一一上演:

差异化，城市差异化，房企差异化，产品差异化还有几个城市的房地产市场可以奏乐起舞一些房企注定要退出历史舞台哪些球员补位经济适用房，纯刚需房，改善型及以上住房的市场走势也会有很大不同

市场格局将趋于稳定，一批真正的全国性房企，加上一批深耕的区域性房企和一批基于地产+业务的特色房企，将在行业中各显神通。

前几年那些冲击千亿的黑马玩家，还有几个现在，他们都掉进了同一个陷阱

碧桂园以高周转模式登顶后，市场蜂拥而至，诞生了一批小碧桂园，最典型的就是中粮但中粮将物业公司卖给碧桂园后，仍处于艰难的自救状态

事实证明，所有行业成熟后的结构其实差别很大。

从开发到开发+运营，这其实是房地产行业已经看到并一直在推动的方向毕竟卖房是一次性交易，小区物业费，商场客流量，公寓租金才是流水

无论哪种趋势，碧桂园都是首当其冲。

如果说流动性危机是碧桂园的短痛，长压，那是碧桂园长期重仓三四线城市造成的。

低线战略帮助碧桂园抓住了上一轮城镇化和棚改货币化的机遇但是在差异化的时代，这种策略会给公司带来很大的压力——所以你看，恒大的房子大部分都卖出去了，却没有交付，而碧桂园旗下有很多现房却无人问津

今年上半年，碧桂园69%的销售金额来自三四线城市，31%来自一二线城市2020年至2021年，公司股权合同销售金额的54%和64%分别来自三四线城市

这种拼多多式的上升方式注定会造成口碑的下滑给你一个五星级的家被嘲讽为给你一个五周的家，代表了业主内心深处的无奈

长期习惯于快速发展的房地产开发模式，导致碧桂园在运营业务上的缺位2019年，公司提出高科技大型综合企业的定位，将房地产，机器人，现代农业确定为企业发展的三驾马车

农业板块的凤凰优化在大规模关店后鲜有人提及虽然杨国强对机器人业务比较重视，但离真正的大规模应用还有相当大的差距

在房地产业务之外，碧桂园在物业领域的服务也处于行业领先地位但是，它的问题和碧桂园所有的投资业务一样当核心地产业务的地位和含金量都不稳定的时候，次核心和边缘业务的命运就很难说乐观了

现在，只有杨国强一家能拯救碧桂园。

2022年12月底，碧桂园再次调整董事会，两位创业元老退出公司最高决策层进一步深化了杨家族成员+职业经理人的结构再过几天，杨将减持50亿港元的碧桂园服务，无息，无抵押借给碧桂园

不管是长痛还是短痛，都只能持续。

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