扩募上新齐头并进公募REITs稳步前行

自首批公募REITs试点以来，市场规模持续扩大截至10月24日，已有20只公募REITs上市，公募REITs总规模超过618亿元还有多只公募REITs正在排队或即将上市，产品数量年内有望扩大至24只

此外，五只公开发行的房地产投资信托基金启动了筹资进程，以促进资产组合的多元化发展记者获悉，基金公司正在做相关事宜的准备，公募REITs最快或将于年底落地

业内人士认为，首批公募REITs已成立一年，运行平稳，适时启动募集，有助于进一步实现其作为资产上市平台的长期战略价值，增强长期投资意识。

股票扩张促进资产组合多元化。

首批公募REITs扩容提速在募集前期，基金管理人已与原始权益持有人密切合作，对符合要求的资产进行筛选和调查，选择拟购买的基建项目同时，这些基金公司都配备了具有丰富投资和运营管理经验的专业人员，在产品，投研，市场，合规，运营等部门设立专门岗位，协调募集工作目前，基金公司正在详细梳理流程和时间表，针对募集的信息披露和二级市场价格的波动，准备相应的预案，调配相关资源

有消息称，5家基金公司正在抓紧准备股票项目扩容，最快年底前落地。

9月底，沪深交易所发布首批上市5只公募REITs申请基金扩容，购买新基建项目的公告首批5只REITs中，3只为上交所项目，分别为CICC普洛斯REIT，郭芙首创水务REIT，华安张江光大REIT，深交所2个项目，分别是宏图盐田港REIT和卜式蛇口工业园REIT

"房地产投资信托基金的扩张可以视为上市公司的增发."谈及近期的工作，华南某基金公司工作人员表示，相关团队正忙着准备募集项目材料，逐一核对信息，与监管保持密切沟通，回复问询。

明明债券研究团队认为，REITs募集的推出将为市场注入更多活力，有望提升标的资产的收益能力，运营能力较强的REITs二级市场估值有望提升从募集各类资产的情况来看，产权类REITs募集的路径更加清晰，特许类REITs募集的资产更加多样

中信证券表示，存量产品陆续扩容，增量产品密集上市将加速REITs市场扩容伴随着REITs市场认知度的进一步提高和投资者类型的不断多元化，REITs的投资价值有望继续凸显

募集扩容后，公募REITs将初步实现资产组合的多元化，提高资产类型和资产区域的分散性，并在一定程度上降低行业政策和市场波动对单个区域，单个园区的影响。

CICC表示，有关资金筹集的事宜已经在CICC的内部决策程序中执行根据规定，经国家发改委上报推荐，中国证监会核准基金变更登记，上交所核准基金变更基础设施基金产品申请，基金份额持有人大会通过决议后方可实施

除了上述五款产品，其他基金经理也在寻找合适的项目。

增量有序扩大认购规模频频创纪录。

一方面，公募REITs的存量扩容已经提上日程，另一方面，增量产品逐步有序扩大。

目前公募REITs已经达到20只此外，华泰江苏通信控制REIT，CICC安惠通信控制REIT获批，华夏何达高新技术产业园区REIT，华夏华润鸟巢租赁住房REIT正在审核中，这意味着公募REITs队伍将在近期扩大至24只

单个REIT的吸金能力不容小觑最新上市的三只公募REITs中，国泰君安东久新经济认购REITs总额超过855亿元，国泰君安临港创新产业园认购REITs总额超过727亿元刷新网下申购新纪录的华夏合肥高新REIT，总申购金额超千亿，达到1294亿元其中，公募占比低至0.23%，创下公募占比新纪录

一位公募REITs人士表示，公募REITs受欢迎的原因主要有四点:一是目前公募REITs仍然稀缺，产品供给有限，发行上市规模较小，二是今年以来市场避险情绪较重，公募REITs具有分红属性，提供稳定收益，第三，公募REITs与股票，债券相关性较低，可以分散风险，平抑资产组合波动，今年以来在二级市场表现良好，四是公募REITs参与门槛低，吸引了大量机构投资者和个人投资者。

从目前的产品来看，高速公路和产业园区的REITs公募产品数量最多，达到7只高速公路REITs总市值为295.78亿元，在资产类型中占比最高

一位市场人士表示，上述两类资产的成熟资产储备较大，清晰易被市场理解，成熟资产现金流相对稳定，适合发行基础设施类的公募REITs其中，产业园区的REITs具有高分红的特点，高速公路的REITs一般具有较高的可分配收益率，后续要关注二者的表现

需求不减，二级市场稳定。

在一级市场，公募REITs受到投资者青睐，进入二级市场后，公募REITs收益不错。

新成立的公募REITs在上市首日也收获颇丰国庆假期后，三只公募REITs相继上市，分别是华夏合肥高新产业园REIT，国泰君安临港创新产业园REIT，国泰君安东九新经济REIT，上市当天均触及涨停截至当日收盘，三只公募REITs分别上涨30%，30%和27.15%

长期看，公募REITs是稳定的数据显示，截至10月19日，去年成立的11只公募REITs今年以来平均涨幅为18.53%，8只公募REITs实现正收益

其中，红土创新的盐田港REIT涨幅最大，达到39.76%，华安张江光大公园REIT，金钟普洛斯REIT今年以来涨幅超30%，郭芙水务的封闭式REIT，东吴苏源实业的REIT等产品今年以来涨幅均超过10%。

上述公募REITs人士表示，公募REITs正在成为新资金追逐的新目标公募REITs具有一定的稀缺性，发行量小，发行价低，首日有30%的波动限制，容易出现涨停

投资公募REITs不是稳赚不赔，标的资产的盈利能力很重要该人士提醒，伴随着REITs公募规模的不断扩大，产品的稀缺性和交易情绪的下降，与新股申购一样，投资者应回归价值判断，提高对REITs基础资产的认识，考虑安全边际，了解市场流动性

增加供给，提高市场流动性

从市场表现来看，目前公募REITs产品仍处于投资需求远大于产品供给的状态本次募投项目的推出，可以适当满足部分基金的投资配置需求

CICC表示，新购买的基建项目是对现有资产的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的增长潜力，有利于基建资产的持续稳定运营和资产增值的实现，从而增强长期投资意识。

此外，伴随着募资的推进，公募REITs的流动性将进一步提高。

华安光大公园REIT基金经理叶静认为，基金募集后基金规模增加，引入了新的投资者，有助于提高REITs基金在二级市场的流动性同时，作为一项创新业务，募集过程中的变化可能导致二级市场价格异常波动，投资者应及时关注和识别相关风险，理性投资

CICC表示，从海外成熟市场来看，成功的REITs募集运作可以帮助REITs在中长期内保持分红水平的稳定增长，并且正在支撑REITs的二级市场价格和市场流动性。

REITs适合长期资产配置相对于二级市场的价格，产品本身的价值更为重要投资者应保持理性投资，充分认识产品风险CICC建议，投资者应充分了解自己的风险承受能力，深刻理解REITs的投资理念，加强对基础资产和运营的研究

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