鉴报｜保利发展：排名晋位与盈利承压

在房地产行业的低谷期，维持销售额6%的增速使得保利发展在排位赛中晋升至第四名，距离其重回前三的目标又近了一步。

与此同时，2021年，受制于调控政策趋严，地价攀升等因素，保利发展的归母净利润出现了小幅下滑，但是从横向来看，相比于部分房企业绩跳水，保利发展仍然维持了稳的姿态。在负债方面，保利发展的短期借款约49.98亿元，一年内到期的非流动负债约为520.11亿元。

对于2022年的发展规划，保利发展在年报中表示，今年，其计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。

规模排名提升

最近几年来，在重回前三的口号下，保利发展在规模排名上依然有较强的追求。

根据年报数据，2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%，实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%尽管6.38%销售额增速不算高，但是，在房地产市场销售整体承压的大环境下，保利发展的稳增长显得较为难得

基于业绩的小幅上扬，去年在恒大退步之后，保利发展被动进军到了第四名，距离前三目标只有一步之遥。

今年第一季度，保利发展合计实现签约金额906.95亿元，同比减少27.02%，实现签约面积553.87万平方米，同比减少22.89%根据克而瑞的销售额排名，保利发展一季度销售业绩已经位列第三，但该排名是否会延续到今年年底还需看后续的销售表现

基于规模重回前三的目标，保利发展在拿地方面较为积极2021年，其全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，新增住宅货量占比85%，拓展权益比为72%

根据克而瑞数据，保利发展在2021年的拿地金额仅次于碧桂园和万科，排名第三位，这也为其后续规模增长奠定基础。另外，截至10月末，保利发展在今年前10个月的签约金额为46004亿元，同比上升8.86%；签约面积28668万平方米，同比增加0.18%。

归母净利微降

年报数据显示，2021年，保利发展实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%，净利润371.89亿元，同比下降7.14%，归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。

值得一提的是，2021年保利发展归母净利润的负增长是其上市15年以来的首次，而归母净利润负增长的背后是毛利率的下滑。保利发展的三季报显示，截至2021年9月30日，公司的营业总收入约1384亿元，营业总成本1159亿元，营业利润248.9亿元，净利润1915亿元，归母净利润1383亿元。货币资金约1321亿元，较2020年末减少约138.98亿元；流动资产26万亿元，资产总计13998亿元。

年报显示，2021年全年，保利发展毛利率为26.8%，同比下降5.79个百分点，其中房地产销售的毛利率为27.13%，减少了6.35个百分点，这也造成了保利发展的业绩增收不增利的情况。

虽然纵向来看，保利发展的业绩增长不及往年，但是，从横向来看，保利发展的业绩表现仍然向优据此前中指研究院统计，A股69家房企中约有四成在2021年出现业绩亏损，其中华夏幸福和蓝光发展的亏损金额超百亿元，在预告盈利的多家房企中，华侨城，中南建设，首开股份，绿地控股等房企的利润水平也同比大幅下降

而根据新京报记者统计，在销售额排名50强的上市房企中，截至4月12日，有31家房企已发布去年财报，其中29家企业的毛利率出现下滑，占比超九成，且超半数房企的毛利率处于20%以下由此对比，保利发展约27%的毛利率在龙头房企中尚处于优秀的水平

对于行业毛利率普遍下降的原因，主要源于房企在2017年，2018年获取的高地价项目陆续在今年和明年进入结算期，而这部分高地价项目的结算利润率处在行业较低水平，直接影响着房企利润的表现。

保利发展也未能独善其身从拿地数据来看，2016年，2017年，2018年也是保利发展的拿地爆发点，保利发展对应的拿地金额分别为1214亿元，2765亿元，1927亿元，尤其是2017年的拿地金额同比翻倍而2017年也正是保利发展喊出重回前三目标后的首年

保利发展在年报中表示，未来伴随着高地价项目影响的陆续体现，预计毛利率表现仍将承压。。

央企优势凸显

在房地产行业整体处于低谷，融资趋紧的2021年，保利发展的央企基因在融资，资金流方面更显优势。

截至2021年末，保利发展的综合融资成本约4.46%，较上年末下降31个基点，负债方面，保利发展有息负债规模为3382亿元，各项指标均符合三道红线中绿档企业标准截至报告期末，保利发展现金及现金等价物余额为1702亿元，比上年同期增长了17.2%

保利发展在年报中表示，在行业融资环境收紧，房企信用利差扩大的背景下，公司抢抓低成本资源，报告期内发行公司债86.9亿元，中期票据100亿元在融资环境趋紧下，保利发展依然可以低成本融资，体现了其作为央企的竞争优势

值得关注的是，保利发展的分红低于市场预期据保利发展2021年度利润分配方案，拟每股派发现金红利0.58元，同比减少0.15元，占2021年度合并报表归属于母公司股东净利润的25.35%，同比减少4.82个百分点

降低分红意味着保利发展在行业下行期的安全保障，也为持续扩张做准备事实上，对于下调分红率的原因，保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道，伴随着三道红线等系列政策的出台和落地，降低分红，适当提高自有资金储备规模，是为了保持持续发展能力，为股东创造价值

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